0

Как создать ЖСК на недостроенном доме

Все нюансы создания и регистрации ЖСК с пошаговой инструкцией

Один ЖСК может строить только один многоквартирный дом — изменения в законодательстве

ЖСК и недобросовестные застройщики

Строительство домов жилищно-строительными кооперативами (далее – ЖСК) зачастую используется застройщиками для целей обхода требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Сама возможность строительства многоквартирного дома с помощью ЖСК предусмотрена в Жилищном кодексе РФ.

ЖСК является некоммерческой организацией – объединением граждан с целью удовлетворения потребности в жилье, то есть предусматривается определенная совместная деятельность.

По своему смыслу, данная возможность предполагает наличие некоего коллектива (например, на предприятии, в отрасли и так далее), члены которого объединяют свои усилия для решения общих жилищных проблем, совместно участвуют в строительстве, контроле за строительством, управлении кооперативом на всех этапах строительства и деятельности кооператива.

Данная форма не была предназначена для цели продажи квартир и получения прибыли инициатором стройки – застройщиком.

Но нечистоплотные застройщики и бизнесмены стали вводить в заблуждение и использовать данную форму в ущерб интересам граждан.

Граждане, вступившие в кооператив, лишены гарантий, которые законодательно установлены для участников долевого строительства, в частности:

  • договор не подлежит регистрации, что влечет за собой «двойные продажи»;
  • сроки строительства могут переноситься без какой-либо компенсации гражданину;
  • отсутствуют права на расторжение договора, выход из кооператива и возврат средств при нарушении сроков и порядка строительства;
  • сложность проверки ЖСК, отсутствие обязанности составлять и публиковать проектную декларацию, информацию о финансовом состоянии .

Именно минимальные права и фактическое отсутствие гарантий у гражданина привлекло внимание недобросовестных застройщиков к этой форме.

Что фактически сделало само ЖСК – «серой» схемой строительства. И опытные юристы советовали гражданам «обходить стороной» ЖСК.

Законодательные новеллы

Законодатель, не отказываясь от ЖСК, пытается бороться именно со случаями недобросовестного использования ЖСК при строительстве многоквартирных домов.

Так с 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года N° 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.

Теперь жилищно-строительный кооператив (за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства») не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Данное требование должно быть исполнено к 25 июля 2016 года.

В случае, если уже существующий ЖСК осуществляет строительство более одного многоквартирного дома или количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, то не допускается принятие новых членов в указанный ЖСК до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов.

То есть существующие ЖСК до окончания строительства более не вправе привлекать средства граждан.

Кроме того, с 1 июля 2016 года на ЖСК возлагается обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ряда документов, в том числе:

  • устав ЖСК;
  • количество членов жилищно-строительного кооператива;
  • разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
  • права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
  • местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
  • количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
  • предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

С 1 июля 2016 года вступает в силу норма, согласно которой жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

  • заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
  • протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
  • документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
  • заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
  • иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Вне зависимости от этих новелл мы советуем гражданам отдавать предпочтение покупке готового жилья либо участию в долевом строительстве (при условии регистрации договора в Росреестре и внесению платы только после регистрации договора) и отказаться от вложения средств в строительство жилья через ЖСК.

Использование ЖСК возможно лишь в соответствии с действительным смыслом и назначением такой формы, в случаях, указанных в начале данной статьи.

Дольщики СУ-155 опасаются, что «Российский капитал» оставит их без жилья

Дольщики ДСК снова выходят на пикеты. Говорят, официальная информация сильно отличается от реальности — строительство  домов, которые должны быть сданы в эксплуатацию через год, замерло, а сил ждать — уже больше нет.

На птичьих правах

По обещаниям застройщика, Ольга Шарыпова должна была переехать в квартиру еще два года назад. Тогда они с мужем продали все имеющееся имущество, немного заняли у родителей и стали готовиться к переезду. Но сроки ожидания сильно растянулись. До сих пор она вынуждена жить в однокомнатной квартире с мужем, с дочкой и родителями. Дома, где они должны жить, еще не существует.

— Мы участники долевого строительства литера 3 микрорайона Рождественский. Темпы снижены, по графикам строительство отстает. Я очень опасаюсь, что дом так и не будет достроен. Других вариантов, кроме как ждать, у нас нет. Мы продали все жилье, которое у нас было на тот момент, и сейчас живем на птичьих правах у родителей. По новым изменившимся графикам обещают сдать дом в начале 2018 года, — рассказывает Ольга.

По ее словам, другие дольщики тоже обеспокоены — многие до сих пор выплачивают ипотеку за квартиры, которых нет! В правительстве региона беспокойство понимают, но считают его излишним.

— На данный момент все объекты строятся. Усилия банка «Российский капитал» и подрядчика направлены на выполнение графиков и ввод в эксплуатацию всех многоквартирных домов Ивановской ДСК в установленные сроки. Более того, эти структуры ведут работу над тем, чтобы  максимально приблизить сроки сдачи домов. Беспокойство, которое часто выражают дольщики и на встречах с нами, и на встрече с застройщиками, понятно. Но повода, поверьте, нет, — подчеркнул начальники департамента строительства и архитектуры региона Юрий Тростин.

Он отметил, что на сайте департамента в разделе «Дольщикам ДСК» каждый вторник размещаются фотографии объектов, каждую среду — отчет о ходе строительства.

Разные сроки — разные темпы

Действительно, на фото наглядно видно, как продвигаются работы по каждому из объектов. В то же время литер 3, где должна получить квартиру семья Ольги, — один из самых проблемных, а срок сдачи их дома — один из самых поздних.

— Производственные мощности Ивановской ДСК не позволяют вести монтаж сразу на всех объектах, — написал в своем Твиттер-аккаунте заместитель председателя правительства региона Максим Громов. — Прошу дольщиков 3-го литера набраться терпения. Правительство области прикладывает усилия для увеличения объемов строительства и отделочных работ.

Но есть и те, кто уже получил ключи от заветных квартир, — жильцы литеров 5 и 6 в микрорайоне Рождественский. Юрий Тростин подчеркнул, что за процессом строительства надзирает Госстройнадзор, — потому к введенным в эксплуатацию объектам претензий нет.

 — Качество проверяется очень тщательно. Если выявляют недоработки, застройщику на них указывают и дом принимают только после стопроцентного исполнения всех предписаний. Кроме того, при сдаче каждой квартиры дольщик может написать замечания. Если они обоснованны, застройщик обязан устранить их за свой счет. Официально обращений о ненадлежащем качестве выполненных работ к нам не поступало, — отметил он.

Во второй половине февраля будет начата выдача ключей от квартир в доме 38 по ул. Рабфаковской (первый и второй этапы строительства). Ориентировочно в конце февраля — начале марта эта процедура ждет жителей 1-й и 2-й секций литера 1 корпуса Б в микрорайоне Сухово-Дерябихский (второй этап строительства).

Впрочем, качество уже готового жилья — это отдельная тема для публикации. Жители уверяют, что зачастую в квартирах нет не только отделки — нет ничего. Ни света, ни воды, ни канализации, ни тепла. Голая панель.

И это еще не все проблемы

В правительстве региона отмечают, что многие вопросы дольщиков связаны с передачей квартир в собственность, чему должно предшествовать собрание кредиторов ДСК.

Когда без ЖСК не обойтись. Пошаговая инструкция создания кооператива

Как сообщил временный управляющий Ивановской ДСК Денис Солодухин, в настоящее время дата проведения собрания кредиторов не определена. Причиной этого является то, что на данный момент арбитражным судом Ивановской области рассмотрены не все заявления кредиторов ДСК, прежде всего не всех дольщиков.

Как пояснила юрист ДСК Светлана Можаева, во многих случаях это связано с тем, что кредиторы ДСК не предоставляют в суд нужный пакет документов. В таких случаях ДСК прикладывает максимум усилий, чтобы предоставить в суд те документы, которые имеются в распоряжении организации.

Когда даты проведения собраний кредиторов будут определены, департамент строительства и архитектуры организует разъяснительную работу с дольщиками по вопросам о предмете обсуждения на собраниях кредиторов и юридических последствиях принятых решений.

«Российский капитал» не будет достраивать?

Это информация была озвучена изданием «Коммерсант» и несколько смутила дольщиков. Суть в следующем: есть принципиальное решение, что Агентство по страхованию вкладов (АСВ, нынешний акционер банка) выкупит у «Русского капитала» проблемные активы на сумму около 50 млрд руб.

СУ-155 в их число не войдет, этот актив будет передан АИЖК, но отдельно от банка. Эти процедуры планируется завершить до конца первого полугодия 2017 года.

«Сейчас идет обсуждение, как отделить банк от этой истории, — говорит один из собеседников «Ъ». — АИЖК получит банк с этим проектом, но по факту планируется завести его на Фонд единого института развития в жилищной сфере (управляется АИЖК), что не будет влиять напрямую на риски агентства».

— Официальной информации об этом к нам не поступало. В любом случае это внутренние дела банка, которые никак не отразятся на интересах граждан и на сроках сдачи объектов, — отметил Юрий Тростин.

В то же время передача СУ-155 АИЖК была бы вполне логичным и позитивным событием для дольщиков.  По сути, АИЖК — государственная структура, 100% акций которой принадлежит Правительству Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом. «Российский капитал» — коммерческий банк, доли государства в нем нет.

В число задач АИЖК входит снижение рисков на рынке жилья и ипотеки, стимулирование строительства доступного жилья, развитие механизмов финансирования объектов инженерной инфраструктуры, реализация мер антикризисной поддержки на рынке жилья и ипотеки. Кроме того, в задачи входит развитие рынка арендного жилья путем привлечения коллективных инвестиций и комплексное благоустройство городской среды.

Если все сложится, для дольщиков — хорошая новость и дополнительные гарантии. К тому же недовольство действиями «Роскапитала» нарастает. Во многих городах страны уже прошли митинги -дольщики просят президента взять долгострои под личный контроль. Мы будем следить за развитием событий.

На сегодняшний день в программу завершения строительства объектов ГК «СУ-155», реализуемую с привлечением средств АКБ «Российский капитал» (ПАО), включено 12 объектов ОАО «ДСК» на территории Ивановской области.

Литер 2 по ул. Кудряшова (микрорайон Московский) — введен в эксплуатацию в июле 2016 года.

Литер 5 в микрорайоне Рождественский (3-я очередь) — введен в эксплуатацию в октябре 2016 года.

Литер 6 в микрорайоне Рождественский (3-я очередь) — введен в эксплуатацию в декабре 2016 года.

Литер 1 в микрорайоне Рождественский — планируется к вводу в эксплуатацию до конца 2-го квартала 2017 года.

Литер 2 в микрорайоне Рождественский — согласно утвержденному графику планируется к вводу в эксплуатацию до конца февраля 2018 года.

Литер 3 в микрорайоне Рождественский — согласно утвержденному графику планируется к вводу в эксплуатацию до конца февраля 2018 года.

Литер 4 в микрорайоне Рождественский — согласно утвержденному графику планируется к вводу в эксплуатацию до конца марта 2018 года.

Литер 7 в микрорайоне Рождественский — согласно утвержденному графику планируется к вводу в эксплуатацию в декабре 2017 года.

Дом 38 по ул. Рабфаковской. Первый и второй этапы строительства введены в эксплуатацию 30.12.2016. Третий этап строительства планируется к вводу в эксплуатацию до конца 2-го квартала 2017 года.

Литер 2 по ул. Парижской Коммуны — согласно утвержденному графику планируется к вводу в эксплуатацию в ноябре 2017 года.

Литер 1 корпус Б в микрорайоне Сухово-Дерябихский. Второй этап строительства введен в эксплуатацию 23.01.2017. Первый этап строительства — планируется к вводу в эксплуатацию до конца 2-го квартала 2017 года.

Многоквартирный дом на ул. Почтовой — согласно утвержденному графику планируется к вводу в эксплуатацию в декабре 2017 года.

Обманутые дольщики и жилищное законодательство

Все статьи Особенности передачи в жилищно-строительный кооператив не завершенного строительством многоквартирного дома при наличии нескольких требований в отношении одного жилого помещения (Жирных О.В., Дубец Е.К.)

Жирных Олег Валерьевич, заместитель председателя Арбитражного суда Красноярского края.

Дубец Екатерина Константиновна, судья Арбитражного суда Красноярского края, кандидат юридических наук.

Высший Арбитражный Суд РФ неоднократно указывал, что по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований, и по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов (Постановления Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008, от 23.04.2013 N 13239/12 по делу N А55-16103/2010 <1>).
———————————
<1> СПС "КонсультантПлюс".

По смыслу указанных разъяснений Законом о банкротстве <2> предусмотрено существование только одного (сводного) реестра требований кредиторов. При этом в состав указанного реестра включаются требования как кредиторов, так и участников строительства, причем имеющих как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования.
———————————
<2> Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.

Вместе с тем, по мнению авторов, несмотря на существование единого реестра в отношении двух указанных категорий участников строительства — граждан и учет их в одной очереди, права таких участников строительства не идентичны.
Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве предусматривает разные способы удовлетворения требований участников строительства. В частности, участники строительства вправе получить пропорциональное удовлетворение своих требований путем передачи многоквартирного жилого дома, являющегося объектом незавершенного строительства, в жилищно-строительный кооператив с соблюдением требований ст. 201.10 Закона о банкротстве. В том случае, если судом не будет удовлетворено ходатайство о передаче объектов, не завершенных строительством, в жилищно-строительный кооператив, арбитражный управляющий приступает к реализации имущества должника и осуществляет расчет с участниками строительства в порядке ст. 201.14 Закона о банкротстве.
Таким образом, Закон о банкротстве допускает возможность удовлетворения требований участников строительства, включенных в реестр кредиторов, на основании предъявленных требований в порядке ст. 201.5 Закона о банкротстве, а также в реестр о передаче жилых помещений, включенных на основании требований, заявленных в порядке ст. 201.6 Закона о банкротстве, не только путем расчета денежными средствами, полученными от реализации имущества должника, но и путем передачи многоквартирных домов, не завершенных строительством, в жилищно-строительный кооператив, членами которого являются участники строительства, включенные в реестр кредиторов.
Согласно п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
По мнению авторов, правовое регулирование, предусмотренное п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве, не подлежит применению к требованиям участников строительства, имеющих денежные требования к должнику.
Актуальность определения объема важнейшего права участника строительства — права на передачу жилого помещения — определяется тем, что в деле о банкротстве застройщика может возникнуть коллизия прав участника строительства, требование которого включено в реестр требований о передаче жилого помещения в отношении конкретного помещения, и участника строительства, требование которого включено в денежный реестр. Такая коллизия может иметь место при рассмотрении судом ходатайства арбитражного управляющего в порядке ст. 201.10 Закона о банкротстве о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
При этом возможна (и возникает на практике) следующая ситуация. При передаче объекта незавершенного строительства у нескольких участников строительства существуют правопритязания в отношении одной и той же квартиры. Так, например, до процедуры банкротства одним из участников строительства расторгнут договор, на основании которого ему должно было быть передано жилое помещение, и в отношении данного жилого помещения заключен новый договор с иным лицом. Впоследствии в отношении должника введена процедура банкротства, и первый участник строительства, с которым был расторгнут договор, включен в третью очередь реестра требований кредиторов, а второй участник — в реестр о передаче жилья, поскольку договор не прекращен. При этом в реестр внесены сведения о том, что право требования каждого кредитора основано на неисполнении обязательств, возникших по поводу одного и того же объекта недвижимости.
При рассмотрении вопроса о передаче объекта незавершенного строительства в жилищно-строительный кооператив на квартиру претендуют оба участника строительства, и ни один из них не согласен на замену объекта договора на иную квартиру. При этом у должника достаточно квартир для предоставления всем участникам строительства. Однако спорная квартира находится в привлекательном месте (например, с видом на море), а иные свободные от правопритязаний квартиры — с видом на соседнюю стройку. Очевидно, что интересы участников строительства не будут разрешены в добровольном порядке.
Вместе с тем в силу подп. 4 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве для передачи дома в жилищно-строительный кооператив необходимо в том числе удовлетворение требований всех участников строительства. Соответственно, в данном случае отказ участников строительства от получения иной квартиры, отличной от той, которая была указана в договоре, лишает всех участников строительства, включенных в реестр, возможности на погашение своих требований в порядке ст. 201.10 Закона о банкротстве. Таким образом, имеет место конфликт индивидуальных и коллективных интересов.
По мнению авторов, подобная коллизия должна разрешаться следующим образом.
В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон по общему правилу прекращаются.
Исходя из данной нормы права расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Применительно к обязательствам, вытекающим из договора о долевом участии в строительстве, последствием расторжения договора является обязанность застройщика возвратить участнику строительства средства, полученные для строительства многоквартирного жилого дома. Таким образом, с момента расторжения участником строительства договора о долевом участии в строительстве у застройщика прекращается обязательство по передаче после завершения строительства многоквартирного жилого дома соответствующего жилого помещения, являвшегося объектом договора.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования (п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве).
Следовательно, участник строительства, у которого имеется денежное требование к должнику, вправе получить пропорциональное удовлетворение своих требований не путем получения от должника денежных средств, а путем передачи в жилищно-строительный кооператив, членом которого является кредитор, объекта незавершенного строительства.
Поскольку у застройщика отсутствуют перед участником строительства, включенным в денежный реестр требований кредиторов, обязательства по передаче ему конкретного жилого помещения ввиду прекращения договорных отношений, данному кредитору должно быть предоставлено свободное от прав третьих лиц жилое помещение в многоквартирном доме, которое возникнет после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Обязанности в предоставлении участнику строительства, включенному в реестр кредиторов, именно того жилого помещения, которое являлось предметом расторгнутого договора, не имеется, поскольку, как следует из ст. 453 ГК РФ, обязательства в данной части считаются прекращенными.
Поскольку у застройщика имеются обязательства по передаче жилых помещений участникам строительства, включенным в реестр о передаче жилья, после окончания строительства квартиры подлежат передаче именно данным лицам, так как они не утратили интерес к получению конкретных квартир, указанных в действующих договорах о долевом участии в строительстве. Вместе с тем первый участник строительства, расторгнув договор, подтвердил, что у него отсутствует интерес к получению конкретной квартиры, являющейся объектом договора.
При этом подобный подход позволяет сохранить status quo между сторонами, а также обеспечить баланс соотношения индивидуальных и коллективных интересов. Подтверждением данного вывода может служить следующее.
Подпунктом 2 п. 8 ст.

Как создать ЖСК на недостроенном доме

201.10 Закона о банкротстве предусмотрено, что членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
Таким образом, в случае если участник строительства, имеющий денежное требование, не голосовал против указанного решения, он становится членом жилищно-строительного кооператива (в случае передачи не завершенного строительством объекта в кооператив). Следовательно, прямо выражая свою волю на участие в кооперативе либо косвенно (не осуществляя голосования на собрании либо путем воздержания от указания позиции), участник выражает согласие на членство в кооперативе, правовым результатом которого будет получение иной квартиры.
Соответственно, по существу, "денежный" кредитор выражает волеизъявление на погашение требований участников строительства путем передачи недвижимости в жилищно-строительный кооператив, однако требует передачи имущества, от которого уже отказался, расторгнув договор.
Кроме того, по существу, однажды отказавшись от договора, кредитор при совпадении интересов в отношении одного жилого помещения не вправе конкурировать с новым владельцем, то есть денежный кредитор вследствие своих предшествующих действий утратил право на возражение (эстоппель). При этом злоупотребление в действиях "денежного кредитора" заключается в том, что, расторгнув договор в отношении жилого помещения, участник строительства, выражая намерение на участие в кооперативе, требует предоставления ему той же квартиры, несмотря на включение требования иного лица в отношении данной квартиры. Указанными действиями кредитор создает препятствия для передачи в кооператив дома в целом, то есть для реализации прав иных лиц, участвующих в деле.
При этом основанием возникновения права в отношении иной (переданной без согласия "денежного" участника строительства) квартиры является следующий юридический состав: участник строительства включен в реестр требований кредиторов, участниками строительства принято решение об участии в кооперативе, при этом кредитор не голосовал против принятия указанного решения.
В соответствии с п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания является правопорождающим фактом для лиц, имевших право участвовать в данном собрании, в том числе кредиторов при банкротстве.
Таким образом, не требуется согласие "денежного" участника строительства на предоставление иной квартиры, поскольку у должника отсутствуют обязательства по передаче конкретной квартиры в счет исполнения договора, существует обязанность по возврату денежных средств. Данная обязанность исполняется путем передачи в жилищно-строительный кооператив прав застройщика на многоквартирные дома, по завершении строительства которых кредитору будет предоставлено в собственность свободное от прав третьих лиц жилое помещение, которым кредитор сможет распорядиться в собственном интересе. Участник строительства также вправе распорядиться своим паем до завершения строительства многоквартирного жилого дома. Необходимым условием при передаче в ЖСК многоквартирного дома является равное пропорциональное и соразмерное удовлетворение требований участников строительства. В случае соблюдения указанного условия в отношении передаваемой кредитору квартиры его согласия не требуется.
При распределении жилых помещений "денежный" участник строительства не конкурирует с иными участниками строительства в отношении одних и тех же жилых помещений и лишен приоритета в отношении недвижимости, от которой ранее им был заявлен отказ.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Последняя редакция коснулась статьи 20, связанной с уменьшением объема уставного капитала. Свежая редакция Устава требуется для ликвидации споров по поводу вновь появившихся законов ГК и ЖК. Дата принятия нового документа означает утрату силы старого. Важно! Обновленный выпуск Устава должен быть утвержден с обязательным приданием юридической силы. После внесения поправок для подачи в налоговую службу дается не более трех суток, в течение которых следует подготовить:

  • копию последнего Уставного документа;
  • оригинал и копию документа новой редакции;
  • копию протокола с собрания, где было принято решение о новой редакции;
  • форму Р13001 или Р13002.

Говоря о внесения последнего уточнения в Устав, этот нюанс утверждается в особом уведомлении.

Типовой устав жск

Стоимость объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований участников строительства более чем на 5%.

Как добиться достройки долгостроя по ЖСК?

То есть, если, предположим, сумма всех требований кредиторов составляет 100 000 000 рублей, а стоимость недостроя по оценке независимого специалиста 106 000 000 рублей, то объект ЖСК могут и не передать. Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость.
2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда. 3.

Образец устава жск. все о правилах составления документа

Внимание

Как показывает опыт юридической фирмы «Красников и партнёры», сотрудники которой в своё время возглавляли юридические отделы крупных инвестиционно-строительных холдингов, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, имеющую богатый опыт работы в этой области. Кроме того, предлагаем ознакомиться с нашими публикациями на тему стадий банкротства застройщика, предъявления требований к застройщику и включению в реестр кредиторов.

Порядок создания жск для обманутых дольщиков

Инфо

Размер платы за предоставления справок устанавливается решением правления ЖСК.• осуществляет хранение документов, перечень которых устанавливается настоящим уставом и решениями общего собрания членов ЖСК.• переизбрание председателя и досрочное освобождение его от полномочий осуществляется по решению правления или общего собрания. 8.3. Председатель правления Кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах Кооператива добросовестно и разумно. 9. РЕВИЗИОННАЯ КОМИССИЯ (РЕВИЗОР) КООПЕРАТИВА 9.1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью Кооператива общим собранием членов Кооператива избирается ревизионная комиссия Кооператива на срок 3 года (три) года.9.2.

Состав ревизионной комиссии избирается в количестве 3 человек.9.3.

Каково содержание образца устава жск (жилищного кооператива) в новой редакции?

К обязанностям относятся такие:

  • соблюдение интересов пайщиков;
  • исполнение всех договоренностей с другими организациями.

К правам относятся следующие:

  • заключение договоров, выгодных для кооператива;
  • открытие банковского счета;
  • организация руководства.

Органы управления и контроля В документе прописывается, что главными руководящими органами являются Общее собрание и правление ЖСК, органом, осуществляющим контроль, является ревизионная комиссия. Далее включаются пункты, где подробно описывается деятельность руководящих органов: Общее собрание, порядок его проведения, а также правление ЖСК, что входит в его обязанности. Отдельным пунктом рассматриваются обязательства председателя перед пайщиками.


Также перечисляются основные функции ревизионной комиссии.

Передача дома жск дольщиков при банкротстве застройщика

Созыв и проведение годового общего собрания членов Кооператива и внеочередного общего собрания членов Кооператива осуществляются правлением Кооператива.6.7. К исключительной компетенции общего собрания членов Кооператива относятся: • утверждение устава Кооператива.• принятие решения о реорганизации или ликвидации Кооператива, а также назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;• избрание и досрочное прекращение полномочий членов правления Кооператива, членов ревизионной комиссии Кооператива, а также рассмотрение отчетов об их деятельности;• утверждение годового отчета Кооператива и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности Кооператива;6.8.

Заявление о приёме должно быть рассмотрено в течение месяца, и общим собранием пайщиков принято решение о принятии или об отказе в принятии новых членов в ЖСК. Размер пая, который приобретает член ЖСК, должен быть пропорционален площади квартиры, на которую он претендует. В списке пайщиков, который ведёт правление ЖСК, в обязательном порядке указывается, какая квартира закреплена за каждым из пайщиков.

После принятия арбитражным судом решения о передаче объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает предложенные этими компаниями условия.

Образец устава жск обманутых дольщиков

Председатель правления Кооператива:• обеспечивает выполнение решений правления Кооператива;• без доверенности действует от имени Кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;• осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом или уставом Кооператива к компетенции общего собрания членов Кооператива или правления Кооператива.• разрабатывает и выносит на утверждение Правления штатное расписание, от имени Кооператива нанимает, контролирует, оплачивает труд и увольняет штатный персонал Кооператива.• выдает необходимые справки членам Кооператива, собственникам помещений, нанимателям помещений в многоквартирном доме.

Член Кооператива вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием членов Кооператива с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, устава. Такое заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда член Кооператива узнал или должен был узнать о принятом общим собранием членов Кооператива решении. 7. ПРАВЛЕНИЕ КООПЕРАТИВА 7.1. Правление Кооператива избирается из числа членов Кооператива общим собранием членов Кооператива в количестве 5 человек, на срок 4 года.7.2.

Порядок деятельности правления Кооператива и порядок принятия им решений определяется настоящим Уставом. 7.3.

Устав жск обманутых дольщиков

Права и обязанности членов Перечисляются основные права и обязанности членов кооператива, которые они должны соблюдать. Пайщик имеет право:

  • содействовать работе организации;
  • выбирать и быть выбранным в органы управления;
  • вносить коррективы в деятельность организации и т.д.

К основным обязанностям пайщика относятся:

  • соблюдать законы и положения Устава;
  • вносить вовремя взносы;
  • обеспечивать надлежащее содержание помещений.

Права и обязанности кооператива В Уставе жилищно-строительного кооператива зафиксированы права и обязанности самого кооператива.

Устав жск обманутых дольщиков образец

Членами Кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию Кооператива и внесшие вступительный взнос.3.8. Порядок и условия внесения паевого (членского) взноса членом Кооператива определяются правлением Кооператива.3.9. Пай (членский взнос) может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.3.11. Членство в Кооперативе прекращается в случае:1) выхода члена Кооператива;2) исключения члена Кооператива;3) ликвидации юридического лица, являющегося членом Кооператива;4) ликвидации Кооператива, в том числе в связи с его банкротством;5) смерти гражданина, являющегося членом Кооператива, объявления его умершим в установленном порядке;3.10.

Минстроем России разработан алгоритм действий при создании жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой

Для создания жилищно-строительного кооператива учредителю кооператива рекомендуется:

— обратиться в АО "АИЖК" с информацией о намерении создать ЖСК и предоставить необходимые сведения;

— утвердить правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, и сформировать такой список из числа работников организации (органа);

— осуществить взаимодействие с АО "АИЖК" в рамках оказываемого методологического содействия в подготовке ходатайства о передаче/отборе земельного участка;

— направить в АО "АИЖК" ходатайство о подготовке предложения об использовании земельного участка, в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в целях его передачи ЖСК или ходатайство об отборе земельного участка из земельных участков, находящихся в федеральной собственности, из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых АО "АИЖК" осуществляет функции агента РФ;

— дождаться проверки АО "АИЖК" представленного ходатайства;

— получить направленные АО "АИЖК" информацию о результате рассмотрения ходатайства;

— создать и зарегистрировать ЖСК;

— подготовить в содействии с АО "АИЖК" и представить заявление о передаче участка в безвозмездное пользование;

— по окончании рассмотрения заявления подписать договор безвозмездного пользования земельным участком;

— провести проектные работы и заключить договор строительного подряда с подрядной организацией, соответствующей установленным законом требованиям;

— представить в АО "АИЖК" по окончании строительства уведомление о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома; жилого дома (в том числе объекта ИЖС) и заявление об образовании в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков, на которых расположены построенные кооперативом объекты капитального строительства — в случае строительства кооперативом жилых домов, в том числе объектов ИЖС.

admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *