0

Неотделимые улучшения

СТ 245 ГК РФ

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Комментарий к Ст. 245 Гражданского кодекса РФ

1. Участники общей собственности вправе самостоятельно определить размер доли каждого из них. Такое распределение производится в момент приобретения права на конкретный объект, что не исключает возможности заключения соглашения об определении размера долей в любой момент до прекращения права собственности.

Статья 245 ГК РФ. Определение долей в праве долевой собственности

В отдельных случаях распределение долей производится на основании закона. Соглашение сторон является наиболее распространенным основанием распределения долей. Если стороны не достигли соглашения о размере долей каждого из участников, доли позиционируются в качестве равных.

Соглашение сторон может быть ориентировано не только на определение доли каждого из участников общей собственности, но также и на порядок определения и изменения долей участников. В случае определения порядка выделения долей участников перезаключения соглашения в последующем не требуется, оно производится в соответствии с утвержденным порядком.

2. Неотделимые улучшения общего имущества являются основанием для увеличения доли участника, который их произвел. При этом должен быть соблюден установленный порядок пользования общим имуществом. Отделимые улучшения подобного права не предоставляют, поскольку могут существовать отдельно от объекта общей собственности. Отделимые улучшения принадлежат их производителю без какого-либо изменения долей на объект общей собственности, что не исключает возможность их изменения по соглашению сторон.

3. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" (см. п. 2);

— Определение ВС РФ от 24.03.2015 N 18-КГ15-16 (о разделе объектов недвижимого имущества);

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.01.2016 N Ф04-28319/2015 по делу N А70-2914/2015 (о признании права собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на строение и отсутствующим права собственности муниципального образования на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на объект);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2015 N Ф01-6101/2014 по делу N А28-7597/2012 (о перераспределении долей в праве общей долевой собственности на здание).

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к Ст. 623 ГК РФ

1. Под улучшениями следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем

———————————

2. Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного станка. Вмонтированные в капитальные стены здания трубы и кабели как часть инженерного оборудования — это неотделимое улучшение, так как их невозможно отделить без причинения вреда зданию.

3. Улучшения в арендуемое имущество могут быть результатом специального положительного акта воздействия на него арендатором в целях повышения эффективности его использования. Вместе с тем улучшения, внесенные в арендуемое имущество, могут быть результатом его текущего или капитального ремонта, произведенного арендатором. Но независимо от этого судьба указанных улучшений будет определяться по правилам настоящей комментируемой статьи.

4. Улучшения могут быть результатом реконструкции (переоборудования) арендованной движимой вещи (станка, оборудования и т.п.). В этих случаях, если улучшения не изменяют основного функционального назначения арендованной движимой вещи, их судьба будет определяться по правилам комментируемой статьи. Когда улучшения движимого имущества, осуществленные арендатором, существенны и значительны и по сути приводят к созданию новой движимой вещи, может быть поставлен вопрос об изменении предмета аренды.

5. В случаях когда реконструкция арендованного недвижимого имущества приводит к изменению его функционального назначения, изменению этажности, площади, количества и размеров внутренних помещений и иных его уникальных характеристик как недвижимого имущества, тогда с точки зрения гражданского, градостроительного законодательства, законодательства о государственном кадастре недвижимости, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет место создание иного недвижимого имущества, фактически и юридически отличающегося от прежнего арендованного недвижимого имущества. Вследствие этого при такой реконструкции арендованного недвижимого имущества необходимо решение вопроса о заключении нового или изменении прежнего договора аренды на реконструированное недвижимое имущество. При этом судьба расходов, понесенных на реконструкцию недвижимого имущества, как и судьба связанных с этим улучшений недвижимого имущества, должна определяться условиями договора, регулирующими порядок проведения реконструкции.

6. Если реконструкция арендованного недвижимого имущества преследует цели улучшения качества его инженерно-технического обеспечения, усиления его прочностных параметров и т.п. и не приводит к изменению его функционального назначения и уникальных характеристик как недвижимого имущества, то судьба улучшений, возникших в реконструированном недвижимом имуществе, должна определяться по правилам комментируемой статьи.

7. Исключение из правила п.

Неотделимые улучшения долевой собственности

3 комментируемой статьи содержится, например, в норме абз. 1 ст. 662 ГК РФ. Согласно ей арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

8. При применении нормы п. 4 настоящей статьи следует исходить из того, что виды амортизируемого имущества, методы и порядок расчета сумм амортизации определяются в ст. ст. 256 — 259.3 НК РФ. Если будет доказано, что арендованное имущество является амортизируемым и улучшения в нем произведены за счет амортизационных отчислений, сформированных с соблюдением налогового законодательства, то судьба улучшений арендованного имущества должна определяться в соответствии с предписаниями п. 4 комментируемой статьи.

9. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств

———————————

10. Право арендатора на использование арендованного имущества имеет свойство следования (ст. 617 ГК). Правомочие арендатора на истребование стоимости неотделимых улучшений таким свойством не обладает. Поэтому при отчуждении прежним арендодателем имущества, составляющего предмет аренды, новому собственнику требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, должно быть адресовано прежнему арендодателю, с согласия которого были произведены эти улучшения

———————————

11. При признании договора аренды имущества незаключенным или недействительным стоимость неотделимых улучшений должна возмещаться фактическому пользователю, осуществившему данные улучшения, по нормам гл. 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения

———————————

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Комментарий к Ст. 245 ГК РФ

1. Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение доходов и плодов от общего имущества, а также бремени расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском обороте. Доля в общей собственности выражается дробным числом или процентами.

Как правило, размеры долей участников общей долевой собственности определяются их соглашением (например, при возникновении долевой собственности на совместно произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.); договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.

Примером определения размеров долей с учетом требований закона может служить порядок осуществления права на обязательную долю в наследстве при наследовании по завещанию (ст. 1149 ГК), — при ее определении должен быть учтен гарантированный минимум в виде половины доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону. Еще один пример — определение размера доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в квартире (ст. ст. 37, 42 ЖК). В обоих случаях ЖК РФ, выступающий в данном случае по отношению к ГК РФ в качестве специального закона, устанавливает безальтернативный порядок — пропорциональную зависимость размера доли в общем имуществе от площади находящегося в собственности каждого из сособственников жилого помещения.

Если размер долей не определен соглашением и закон не указывает ориентиров этих размеров, последние предполагаются равными. Используя презумпцию равенства долей в общей собственности, законодатель тем самым применяет общий принцип гражданского законодательства, — принцип соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании гражданских правоотношений. Аналогичный принцип используется при разделе общего имущества или выделе из него доли, когда иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 254 ГК), при определении не оговоренной соглашением стоимости вкладов участников договора простого товарищества (п. 2 ст. 1042 ГК).

Содержание общего имущества

Участникам отношения общей долевой собственности предоставлено право соглашением установить порядок определения и изменения долей. Эта возможность особенно актуальна в тех случаях, когда в силу специфики общей собственности и ее целевого использования состав ее не статичен, а подвержен постоянному изменению, например, используемое в коммерческих целях имущество простого товарищества; совокупность потребляемых вещей, определенных родовыми признаками.

Вопрос о «переделе» общей собственности может также возникнуть, например, в процессе реконструкции жилого дома. Судом по иску участников общей долевой собственности на дом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки или перестройки дома, произведенных в соответствии с установленным порядком и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

Соглашение участников общей собственности призвано в данном случае учесть усилия каждого из сособственников по сохранению и приумножению имущества. По смыслу закона возможен и противоположный вариант — учет интенсивности потребления общего потребляемого имущества каждым из участников общей собственности, а равно размера уничтожения части общего имущества по вине одного из сособственников.

3. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства. Судебная практика не рассматривает в качестве улучшений, с одной стороны, необходимые для обычной эксплуатации имущества поддержание его полезных свойств, текущий и капитальный ремонт, восстановление имущества после повреждений, а с другой — сообщение имуществу уровня комфортности в использовании, существенно отличающегося от обычного, элементов роскошности и избыточности полезных свойств. Судьба произведенных улучшений зависит от ряда обстоятельств. По общему правилу производство отделимых улучшений (таковыми признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее) не влечет постановки вопроса об изменении размера долей, улучшения остаются в собственности того, кто их произвел. Сособственники также не обязаны пересматривать размеры долей в связи с неправомерным производством неотделимых улучшений (т.е. тех, отделение которых от вещи невозможно без причинения ей вреда, без ухудшения вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием). Лишь если таковое имело место в соответствии с установленным порядком использования общего имущества либо, по смыслу закона, без последовавших возражений сособственников в отсутствие соглашения об установлении такого порядка участнику общей собственности, который произвел улучшения, предоставляется право требовать соразмерного увеличения размера его доли.

По смыслу закона сособственники вправе потребовать от лица, осуществившего как отделимые, так и неотделимые улучшения общего имущества в нарушение установленного порядка его использования, а при отсутствии соглашения об установлении такого порядка — без согласования с сособственниками, приведения общего имущества в первоначальное состояние. Участник общей долевой собственности, который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества, несет риск невозможности извлечения полезных свойств из этих улучшений в результате их отделения.

Общее имущество в многоквартирном жилом доме и в коммунальной квартире может быть изменено исключительно в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 41 ЖК РФ.

Страница 1 из 3

Если иное не установлено договором аренды, отделимые улучшения являются собственностью арендатора, поэтому необходимо четко определиться, какие улучшения являются отделимыми, а какие — нет.

Понятие "неотделимость" упоминается в ст. 623 ГК РФ ("улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества"), однако степень вреда, при котором улучшение перестает быть отделимым и переходит в категорию неотделимых, не раскрывается.

Размытость критериев отделимости порождает споры между арендаторами и арендодателями.

Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 по делу N А56-28425/01 рассмотрен спор о том, какие улучшения признавать отделимыми (их арендатор забирает с собой), а какие — неотделимыми (они остаются у арендодателя). В результате суд признал, что "отделимыми улучшениями являются только раковины с подставками и унитазы с бачками, поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены". Остальные улучшения, по мнению суда, неотделимые: "Подвесной потолок, состоящий из металлического каркаса, вмонтированного в стены помещения, и декоративные плиты, расположенные на металлических направляющих, являются неотделимым улучшением помещения, поскольку их демонтаж нанесет ущерб помещению и повлечет за собой необходимость ремонта стен и потолка. В случае если демонтировать только декоративные плиты потолка, то оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка существенным образом ухудшат внешний вид помещения и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции. Полотна дверей являются составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Статья 134 ГК РФ предусматривает, что, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Дело № 18-КГ15-16

Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая, в свою очередь, является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ".

Подход суда к разделению улучшений на отделимые и неотделимые можно перефразировать следующим образом: "Все, что не прибито, — мое; все, что можно оторвать, считается неприбитым". Тем не менее, если стороны договора аренды заранее не урегулировали данный вопрос непосредственно в договоре, им придется разрешать свой спор в суде, который может прийти к следующим выводам:

—     замена труб и электропроводки является неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2006 по делу N А49-143/05-74/5);

—   установка систем кондиционирования и охранной сигнализации не является неотделимыми улучшениями, поскольку их демонтаж носит устранимый характер (Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ);

смонтированное вентиляционное оборудование является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж данного оборудования нанесет вред имуществу арендодателя (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2006 по делу N А56-10673/2005);

—   пристройка склада и административно-бытового корпуса — неотделимые улучшения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2006 по делу N А56-3291/2006);

—   монтаж системы пожарной и охранной сигнализации, кабельной линии, установка оконных и дверных блоков являются неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.07.2005 по делу N АЗЗ-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2).

Таким образом, в договоре аренды необходимо определиться с приемлемыми для сторон договора критериями отделимости и неотделимости улучшений, которые вправе производить арендатор.

Предыдущая — Следующая >>

На сегодняшний день аренда жилья, особенно в крупных городах, является одной из самых популярных форм предоставления имущества во временное пользование. Часто случается так, что арендаторы вносят личный вклад в повышение комфорта съемной жилплощади, а при переезде задаются вопросом, возможно ли взыскание стоимости неотделимых улучшений квартиры. Чтобы ответить на данный вопрос, следует разобраться в сути самого понятия.

Что такое неотделимые улучшения?

На этот вопрос исчерпывающий ответ дает 623-я статья ГК РФ. На ее основании можно утверждать, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это структурные изменения, при изолировании которых будет нанесен ущерб сдаваемой внаем недвижимости. Приведем несколько примеров:

  • Арендатор выполнил перепланировку жилья.
  • Арендатор заменил в съемном жилье водопровод, канализацию, отопительную систему.
  • В арендованном имуществе была установлена сигнализация.
  • Жилье было расширено за счет добавления новых конструктивных элементов.
  • В квартире были заменены окна.

Как видно из данных примеров, возвращение имущества в первоначальную стадию путем отделения произведенных улучшений приведет к нанесению ему значительного вреда.

Может ли арендодатель компенсировать сумму, затраченную арендатором на улучшение условий проживания? Нормы ГК указывают на то, что данная процедура возможна только в том случае, если стороны достигли согласия в этом вопросе. С юридической точки зрения верным будет заключение соответствующего договора. Если же квартиросъемщик выполнил работы, не уведомив об этом правообладателя недвижимости, компенсация возможна только при добровольном согласии последнего.

An error occurred.

Однако арендодатель не обязан возмещать понесенные другой стороной расходы в случае нежелания.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Если физическое лицо реализует недвижимость, в отношении которой были произведены улучшения, оно вправе включить понесенные на их компенсацию расходы в продажную стоимость жилья. Данное право владелец имеет даже в том случае, если он не компенсировал арендатору сумму, затраченную на модернизацию или ремонт квартиры.

Чтобы съемщику обезопасить себя на случай прекращения правоотношений с собственником, желательно получить расписку за неотделимые улучшения квартиры, образец которой представлен на нашем сайте.

Неотделимые улучшения земельного участка

На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период. За это время могут произойти такие изменения:

  • для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения;
  • были посажены фруктовые деревья;
  • были возведены строения.

Если эти изменения нельзя убрать без населения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.

Нужно ли платить налог с неотделимых улучшений?

Арендодатель может учитывать возмещение издержек, понесенных арендатором, с целью налогообложения доходов. Квартиросъемщик также имеет право на учет понесенных расходов при выплате налогов за определенный период. Таким образом, положительные изменения в структуре имущества подлежат налогообложению.

Судебная практика по неотделимым улучшениям

Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:

  • нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы;
  • спор о характере произведенных улучшений;
  • признание имущества амортизируемым.

Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор.

admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *